La conformità urbanistica ed edilizia è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed il titolo abilitativo (licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire, Dia, Scia, Cil, ecc.) con cui il comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e/o modifiche interne di un immobile.

In altre parole, attesta che la planimetria dell’immobile nello stato di fatto reale misurata sul posto, è identica, in tutte le sue parti, alla planimetria  depositata in Comune allegata al titolo edilizio che ne ha autorizzato la realizzazione o le successive modifiche.

Tale conformità riguarda inoltre, aspetti come la destinazione d’uso, l’altezza dei locali, la superficie e la posizione delle aperture esterne.

• Per una compravendita: è consigliabile, da parte del venditore, effettuare una verifica della conformità urbanistica del proprio immobile appena decide di metterlo in vendita per evitare problematiche al momento del rogito o in seguito allo stesso.

• In caso di interventi edilizi: se si ha intenzione di effettuare dei lavori di ristrutturazione o di manutenzione straordinaria, prima della presentazione di un progetto è consigliabile accertare la conformità dell’immobile per evitare di incorrere a sanzioni.

• Per richiedere un mutuo, il perito della banca, per dare il via libera, prima di ogni altra cosa tiene conto della conformità urbanistica dell’immobile.

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della attestazione di conformità:

• Immobile abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo (l'immobile è stato realizzato senza nessun titolo autorizzativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
• Modifiche esterne e aumento di volumetria: ad esempio chiusura di un balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d'uso; in questo caso è possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.

• Piccole modifiche interne: ad esempio spostamento di pareti interne, demolizione di tramezzi per unire vani adiacenti ecc. in questo caso è possibile regolarizzare la situazione con una CILA in sanatoria per lavori già eseguiti in assenza di titolo edilizio.

La conformità urbanistica e la conformità catastale sono due concetti fondamentali nei rispettivi ambiti di competenza ma distinti tra loro. C’è da premettere che molto spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non urbanistico (o viceversa).

Infatti, mentre, la conformità urbanistica si riferisce alla corrispondenza tra lo stato effettivo di un immobile, come detto sopra, e il disegno depositato in comune allegato al titolo edilizio abilitativo per la costruzione dell’immobile o per le successive modifiche.

La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato effettivo di un immobile e i dati registrati presso il catasto, specialmente la planimetria depositata presso l’Agenzia delle Entrate (precedentemente Agenzia del Territorio).
Questo sistema ha una finalità principalmente fiscale e non urbanistica; pertanto, i dati catastali non costituiscono prova di proprietà o di legittimità edilizia dell’immobile. La verifica della conformità catastale avviene confrontando lo stato effettivo con i dati presenti nella visura catastale e nella planimetria registrata.

In sintesi, la conformità urbanistica si concentra sul rispetto delle normative urbanistiche, mentre la conformità catastale si basa sulla corrispondenza con i dati fiscali dell’immobile.

Entrambe sono fondamentali per operazioni come la compravendita e la ristrutturazione di un immobile, pur rappresentando ambiti distinti e autonomi.

Resta da dire infine che la conformità urbanistica rappresenta l’aspetto sicuramente più importante in un immobile, in quanto se un immobile risulta irregolare urbanisticamente ci si dovrà porre il problema di come regolarizzare le difformità (abusi) presenti nell’immobile attraverso la richiesta di titoli in sanatoria, mentre se si riscontrano difformità dal punto di vista catastale l’operazione di regolarizzazione è parecchio più semplice in quanto basta fare una pratica di variazione catastale.

Il certificato di conformità urbanistica – o, per essere più precisi, la dichiarazione di conformità urbanistica – è il documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e il disegno allegato al titolo edilizio depositato in Comune, senza il quale non è possibile effettuare compravendite o richieste di nuovi titoli edilizi.

Esso dimostra, attraverso un confronto diretto, la regolarità urbanistica dell’immobile, che deve essere uguale al progetto presentato al Comune di riferimento.
Questo certificato serve a verificare l’assenza di difformità e pertanto di abusi edilizi all’interno dell’immobile.

La dichiarazione di conformità urbanistica, o attestazione o asseverazione di conformità urbanistica, viene rilasciata da un professionista tecnico abilitato, come un architetto o un ingegnere o un geometra, a seguito di un sopralluogo e di una verifica della documentazione.

Il tecnico incaricato effettua un sopralluogo sull’immobile, eseguendo un rilievo metrico per redigere una planimetria dello stato reale dell’immobile, successivamente confronta la planimetria dello stato rilevato con la planimetria depositata in comune per verificarne la conformità.

La documentazione tecnica (titoli edilizi, disegni allegati, abitabilità, etc.) relativa all’immobile viene reperita dal tecnico incaricato attraverso una richiesta di accesso agli atti presentata presso l’ufficio tecnico del comune di appartenenza dell’immobile, previo incarico da parte del titolare dell’immobile.

La relazione tecnica, rilasciata dal professionista incaricato contiene l’esito della verifica effettuata, la quale se è conforme vale come certificato di conformità urbanistica, mentre se non è conforme conterrà l’elenco dei titoli autorizzativi reperiti e la descrizione delle irregolarità riscontrate durante la verifica.

In caso siano presenti delle difformità il proprietario dovrà procedere a richiedere dei titoli edilizi in sanatoria per la regolarizzazione degli stessi.

La relazione di conformità urbanistica in una compravendita immobiliare è un documento di fondamentale importanza perché tutela il venditore da possibili problematiche derivanti da eventuale presenza di difformità nell’immobile.

Purtroppo spesso capita che dal confronto tra come si presenta attualmente l'immobile e il disegno depositato in comune, si riscontrano delle difformità o abusi edilizi.
E pertanto inconsapevolmente si rischia di vendere un immobile non conforme alla normativa urbanistica.

La responsabilità della conformità edilizia in caso di rogito non è del notaio ma del venditore, che in sede di atto di vendita dichiara sotto la propria responsabilità, la conformità urbanistica dell’immobile.
L’art. 40 della L. 47/85 cita infatti che: “gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ….”

La presentazione di dichiarazioni di conformità urbanistica false rappresenta una violazione grave delle normative edilizie italiane. Tale comportamento può comportare sanzioni sia penali che amministrative, a seconda della gravità e delle circostanze specifiche del caso.

Se l’immobile risulta non conforme, l’atto di compravendita può essere annullato e l’acquirente può chiedere un risarcimento.

Pertanto la relazione di conformità urbanistica è importante perchè serve:

• a tutelare il venditore da possibili spiacevoli conseguenze che potrebbero insorgere in caso di difformità inconsapevolmente presenti nell’immobile
• a sollevare il venditore da qualsiasi responsabilità in merito alla compravendita in quanto la conformità viene dichiarata dal professionista che redige la relazione di conformità
• a certificare l’immobile rendendolo liberamente commerciabile
• ad assistere l’istruttoria notarile per la compravendita in quanto è il notaio stesso che richiede tale documento corredato sia dall’elenco dei titoli che dalle copie degli stessi
• ad agevolare l’ottenimento di un eventuale mutuo da parte del compratore.

Esperienza, professionalità, passione, attenzione per il cliente, contatto diretto.